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西部房市3月:趋势良好,蓄势待发

浏览量 353 原作者:新趋势市场部

2019年3月,大多伦多地区的房市整体表现非常良好。在央行宣布不升息后,各大银行纷纷提出了降息的贷款政策,对于很多初次入市者而言是非常良好的信号。那么这个趋势是否放在每个区域都适用呢?我们看数据。


西部的数据主要包括两个区域,Oakville和Mississauga,这两个区域也是华人比较关心的区域。先看销售量。同比2018年,Mississauga的销售量还有较小差距,但环比上月则有了十分明显的增长;Oakville的增长趋势更明显一些,不仅环比接近2月的两倍之多,同比2018年也有了小幅上涨。



销售量低于往年,是否意味着市场不好呢?当然不是,我们先看完平均价格再具体解释。

 

3月份,2个区域的平均销售价格表现比较一致,基本上同上个月相比有小幅上涨。同比4年同期水平,虽然与2017年的最高价位相比有些差距,但依然可以在4年数据内排第二。这种稳定的表现,也是对目前市场的一种肯定。

 

看完了两方面的数据,大家可能有以下两个疑问:

 

1) 都说市场回暖了,为什么销售量还是低于往年呢?

2) 市场既然回暖了,那为什么房屋均价没有明显上升,甚至Oakville3月份的均价还低于1月份?

 

这两个问题的答案,都离不开“新屋上市数量”和“市场供求”两个关键词。



在刚刚过去的3月,整个GTA地区新上市房屋数量同比下降了5.1%,第一季度新屋上市数量同比也下降了1.5%。这一现象也同样适用于西部区域。新屋上市数量减少,意味着市场上可以挑选的房屋范围减小了许多。很多买家不出手不是因为价格太高,而是因为没有遇见自己心仪的房子。在这种情况下,西部地区的销售量环比还能继续增加,足以说明市场参与者的信心。而单纯从“高于还是低于”而市场参与者的信心,是直接可以影响其购买行为的。这也就牵扯出来了我们接下来要说的“市场供求”。


新屋上市数量的大幅下降,意味着市场供应减少。大多伦多地产局首席市场分析师Jason Mercer表示,目前市场的状况依然比较“紧缩”,足以支持温和的价格增长。尽管目前的销售量同2016年和2017年“全盛”时期的销售量依然有不小的差距,但我们也可以看出,房屋的供应量也是有所减少的。这意味着在大多伦多地区的很多社区里,买家只能在有限的物业里购买房屋,也就是说买家之间存在着竞争关系,而这恰恰是推动房屋价格上涨的重要因素。

 

再回到刚刚的第二个问题。市场的回暖,不是一蹶而就的,而是一个长期的、缓慢的过程。在这个过程中,市场会有小幅反复,但最终的曲线还是会上扬的。同次贷危机的“断崖式”下跌不同,房价回升的过程是需要长时间的。本轮市场信心的增强,除了因为人们已经适应了“海外买家税”政策外,还因为2月底到3月初,有多家银行相应央行“不加息”政策,降低了利率,并且还为首次购房者提供各种奖励。在买家看来,银行的一系列活动都意味着市场的回春,而这也为他们带来了信心。



当然,除了上述的因素外,笔者还想强调一个问题,就是高层住宅和低层住宅的平衡关系,这也是影响房价变化的重要因素。众所周知,最近一年多,公寓的涨势十分凶猛,在大多数独立屋房价不增反减的情况下,公寓的价格一路上涨。在以往的报告中,我们多次提及“价格天花板”的问题,也就是说最高点到底在哪里。

 

我们都知道,房子有价格,也有价值。价值最明显的体现之一,就是价格。当房屋价格完全匹配其价值时,价格就不会再往上涨了,并且在一段“瓶颈”期后,价格会有小幅下跌,之后再次回升。观察3月份GTA地区的数据报告,我们可以明显看出,如今的公寓市场已经到了“天花板”。在刚刚过去的3月,公寓的平均价格首次出现了下跌,而独立屋的均价开始上涨。试想,当一套公寓的价格和一套镇屋的价格接近时,你是不是会选择居住使用面积更大、管理费更低的镇屋呢?公寓价格的“涨停”,意味着低层住宅的价值开始了新一轮增长。

 

笔者看来,购买者选择房屋类型的转移及各大银行降息的影响在3月体现并不明显,反而将会对4月的房价和销售造成比较显著的影响。毕竟市场需要时间去观察、去适应、去消化。而西部地区低层住宅较多,届时也会秉持着一贯的“稳定”作风,追随市场的脚步迎来一波“小阳春”。


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