什么是房地产泡沫？

可以从它产生的过程来理解。多伦多房地产火热，投资人就会先买房后卖出，房价随之上涨，这就是所谓的炒房。投资人或者说投机对住房有需求，需求增加，供给也跟着增加，当供给超过需求，而房价也涨到一定节点，再以难以承受之时最终下降，就会出现泡沫。

很早之前多伦多的房地产市场就被一顿叫衰，什么泡沫啦，暴跌啦，崩盘啦...其实，多伦多房地产市场很难会出现地产泡沫现象，原因就在于多伦多是北美发展最快的城市，其住宅空置率非常低，而且是一年比一年低。商业办公空间越造越多，这种现象在城市十分普遍，不可逆转。

而且，多伦多的经济多元化，与同样是加拿大一线城市的温哥华不同，多伦多是一个以中产阶级为主的城市， 加之安省省府对房地产市场的把控，目前，很少有人组团来多伦多炒房，人们对房子的需求以刚需为主！ 多伦多的经济发展不会被房地产行业所捆绑。

在过去两年里，房贷利率上涨了1.25％，可是对房地产市场并没有产生什么明显的影响，可以推断利率不是引发“泡沫”的原因。从过去的数据来看，在加拿大经济衰退的时候，房价的确下跌过5％至6％个点，可是没过多久上升了起来。也就是消费者很容易在经济一有恢复趋势的时候就恢复热情。所以如果当加拿大又面临经济衰退，也不用太担心房地产会“泡沫”。

真正使多伦多免受泡沫经济烦扰的是的房地产不变的低供应和高需求的矛盾关系。多伦多发展迅猛使得土地资源紧张，即使建造新的住房的速度加快，快到时其他城市的三倍，也无法缓解土地压力。

在市中心工作的人数增加了20万到25万，住房的缺少将是多伦多地区的人们需要长期忍受的事。 多伦多难以阻挡的国际魅力，低失业率使移民数目有增无减，也使得人口数目不断增长。毕竟，多伦多如今繁荣发展，被认为是世界上最好的居住地之一 。

这一切的结果体现在住房上，就是长期的供不应求和昂贵的住房。租金每年上涨这是不可避免的，正如土地稀缺无法缓和。拥有住房的人越来越少，年轻人负担不起，终身租房也变成他们到多伦多发展的无奈选择，可同时多伦多也吸引着无数人才到市中心发展也是不变的事实。

多伦多地产局在今年公布的销售数据显示，多伦多房地产市场在今年反弹势头强劲，呈现量价齐升的局面。

和温哥华相比，多伦多也有联邦政府的B20贷款压力测试和省级政府的海外买家税，但为什么多伦多的市场和温哥华完全相反？

前文我们提到过一点，因为多伦多经济具有多元化特点，不会被单一的房地产市场经济所捆绑。其二一点恐怕也是和省府政策有关，大温地区房地产市场被执政党NDP一顿碾压，各种奇门遁甲纷纷上阵，唯一目的就是要驱赶海外买家炒房，从而冷却房温哥华房地产市场，可是他们貌似忽略了重要的一点：停滞发展城市经济，才是最大的问题所在。

相反在同样有海外买家税和压力测试的安省，胖福特在打压海外买家炒房团的同时也不忘发展安省经济，增加就业几率。这就造成了如今在同样的政策之下对房地产市场发展带来不同效果。多伦多的政治环境给市场更大的信心。

看看多伦多的房屋空置率，再对比一下多伦多和温哥华物价以及时薪。多伦多的房地产离“泡沫”可能还有半个加拿大那么远吧~~