我们买房的时候都知道，贷款的时候收入越高越容易获批贷款。但是当房子拿到手出租之后却遇到了另外一个问题--出租房报税时收入越低越好。
那么怎么样才可以平衡两者之间的关系，可以合理的减少出租房报税问题呢？我们直奔今天的主题！
出租房到底需不需要报税
出租房到底需不需要报税？
其实除了公寓以外，多伦多大部分房东在出租房屋的时候都不给房客提供租赁合同，特别是镇屋、独立屋这样款式的房屋，很多房东在招租的时候都会跟房客谈条件，比如说：你看我这房子新装修的，本来一个月租800刀的，你不要报税，一个月我给你便宜50块钱...
不报出租收入很危险
首先您要知道一点，收入是一定要报税的，哪怕是现金。不报出租收入或者少报出租收入这种做法属于欺骗、隐瞒！CRA一旦查到就会把你一笔罚回解放前。
有人说了：我跟我房客都说好了，不让他们报税。
亲，你是不可能阻止你的房客报税的...是不？一般租房的不是学生就是留学生或者就是刚毕业的留学生，人家报了这部分谁是可以退税的，哪怕他今年不报，明年不报，后年人家一次性把这两年的房租都报了，他要真报了你还能打死他？作为房东，你不仅不能打死他，你还摊上大事儿了！
所以对于房租收入报不报税这一点是完全不需要犹豫的，房东收取房客的租金，是一定要报税的！通常出租房报税分为两个部分：
- 收入
- 支出
用收入减去支出，所得的净收入，就是需要缴税的部分！
既然收入一定要报税，
那么
想要降低报税金额主要看支出！
啥意思？
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尽量将支出报高，
才是少缴税的正确方法✔️
线性支出与资本支出
支出分为两部分，其一为线性支出，其二为资本支出。
资本支出的定义为：一次性支出的费用，比如说：房屋装修的支出、买家具的支出、折旧等等。因为这些事情不是你每年必须要去做的，房子不可能年年都要重新装修。家具买齐一套起码也要用个3、5年。也就是说：这笔钱花完之后能让你产生2-3年去用到目的，就叫资本支出。
线性支出：是指重复支付的费用，比如说每月都要交水电费、如果是贷款买房那么每月还要还房贷费用、另外还有一个就是每年或者每季度需要交的地税都算作线性支出。
重点来了
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这些支出里
到底哪些费用可以抵扣？
01 银行贷款利息
切记，本金是不可以抵扣的，只有贷款的利息部分才可以作为抵扣。并且，只要您贷款的目的是作为盈利用，比如说贷款用于购买出租屋或者翻建出租房，这种贷款的利息部分都可以用于抵扣出租房报税收入。
02 房屋保险
买房必买保险，出租房还要加一分房东险。保险费作为线性支出也是可以抵扣出租收入的。
有一点需要注意，有些人买保险是一买保两年，打个比方，您2018年买了两年的房屋保险和房东险，那么您报税的时候，需要将这两年的保费拆开了，一部分只能抵当年的这部分保费，剩余的下一年再抵。
03 广告费
出租房招租打广告，那么房东在网站上、报纸或者别的渠道发布的招租广告的广告费也可以抵扣出租房的收入税。
04 地税
作为线性支出，每年都产生，地税必然是可以抵扣出租房的收入税的。
05 水费、电费、燃气费
如果这些费用是由房东承包支付，那么则可以抵扣。有些房东会将自己的出租房整套出租，并且让房客自行承担水电燃气费用，那么这样的情况就不可以抵扣！
06 房屋维修费用
比如说水管裂了、马桶漏了，需要找人来修，这样的人工费用和材料费都可以抵扣。但是，如果是房东自己操刀子上阵自行修葺，那么只可以把材料费拿出来抵扣，人工费就没有了！
07 请律师写租房合同的费用
刚刚咱们说了，很少有房东会给租客提供租房合同，有一部分原因是想避税，其次也是因为律师费太贵了，不过您可能不知道，如果您请律师写合同，这项费用是可以作为房屋出租收入的抵扣的。
同理可得知，出租房报税您得找会计吧？！找会计得给钱吧？！嗯！对的，这钱也可以抵扣。
其实，综上所述，出租房所得的收入报税可以抵扣的支出项真的很多。而且，如果在您需要贷款的时候，有些支出是可以逆向的，也许您的出租房收入还可以作为贷款时候的收入参考。当然，如何操作这就需要您咨询专业的会计来解答了。
本文仅作为参考，如有需要请联系您身边的专业人士。
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