面对开工量持续低迷与预售市场寒冬，加拿大房地产行业正掀起一场声势浩大的"降本运动"。开发商与市政当局围绕开发费用的博弈日趋白热化，这场牵动住房供给与市政财政的拉锯战，或将重塑多伦多乃至安大略省的房地产市场格局。

房地产行业的领导者们已经统一了战斗口号：降低开发费用，建造更多住宅。

随着时间的推移，削减开发成本的呼声日益高涨，因为开工前的销售量急剧下降，开工率仍远低于预期目标。

在过去的 10 年中，多伦多建造新房的成本急剧上升。材料、劳动力、地价、佣金和利率都出现了大幅上涨，但涨幅最大的是开发费，即在建造或扩建建筑物时向市政府支付的用于资助当地基础设施的费用。

而开发商不再愿意承担全部费用。

“建筑业与土地开发协会（BILD）首席执行官大卫-威尔克斯（David Wilkes）说：“目前，GTA 地区新住宅和公寓的建造成本危机是项目几乎所有方面成本大幅攀升的结果。

建筑业与土地开发协会（BILD）首席执行官大卫-威尔克斯（David Wilkes）说：“最显著的成本上升来自于市政开发费和其他市政费用的极速增长，以及政府对新建住宅征收的 HST 税收。这些费用在十年间增加了近 240%，侵蚀了未来住房项目的可负担性和财务可行性。”

业内专家认为，通过减少或推迟开发费用，开发商将能够建造更多的房屋，并降低消费者的价格标签。

然而，市政当局表示，不能保证取消开发费就能降低消费者的房价–这可能会让开发商获得更大的利润–如果城市基础设施的一个关键资金来源减少，房产税就必须增加。

开发商和城市在谁为谁的服务付费的问题上展开了拉锯战，双方都认为自己的出发点是为购房者谋取最大利益。

成本细分

2014年，在多伦多建造一个500平方英尺的一居室公寓单位的成本主要来自建筑（材料和人工）和土地成本。它们分别占52%和16%。

2024年，建筑成本占建筑总成本的 47%，市政费用超过土地成本，占 13%（高于2014年的 8%），土地成本降至12%。

从2014年到2024年的单项涨幅来看，市政费用涨幅最大，达到238%。根据BILD的数据，这些费用占多伦多一居室公寓成本的81,000加元。

相比之下，融资成本（贷款和利息成本）增加了200%，而建筑和土地成本分别增加了90%和57%。

多伦多的市政费用包括开发费、社区需求费、公园费以及天主教学校董事会的教育开发费。

BILD表示，这些费用的增加对消费者产生了重大影响，指出多伦多500平方英尺公寓的平均价格从2014年到2024年跃升了100%，从336745加元上涨到675000加元。

与此同时，建筑商的利润却在下降，BILD表示，2024年，建筑商在500平方英尺公寓上的利润为9584加元，低于2014年的29100加元，下降了67%。

据市政府称，一居室公寓或单身公寓的开发费增加了405%，从2014年的10,000加元增至2024年的52,000加元。开发费的大部分用于交通、公园和娱乐以及道路和污水处理基础设施。

虽然开发商们都认为这些费用很重要，但由于建筑成本负担过重，导致进入市场的单位越来越少。

“房地产开发咨询公司芬尼根-马歇尔公司（Finnegan Marshall）合伙人尼尔-芬尼根（Niall Finnegan）说：“降低市政费用与所有其他因素–如利率、建筑成本和地价下降–共同发挥作用。

自2024年6月以来，加拿大央行已多次降息，减轻了建筑商的借贷成本压力。专家们说，建筑成本并没有下降，但增长速度已经放缓，目前还没有关于土地价值是否下降的数据。

“C.D. Howe 研究所高级政策分析师塔斯尼姆-法瑞哈（Tasnim Fariha）说：“现在的问题实际上是政府能做什么？

“原材料成本、利率–这些都是我们无法控制的因素。但降低或暂时取消开发费可以成为缓解住宅建设市场压力的方法之一。”

市政当局如何应对

在安大略省，一些市政府已决定采取行动。

去年11月，旺市将开发费降低了47%，新费率将维持五年。今年1月，密西沙加表示，对于在2026年11月13日之前获得建筑许可的项目，将把新建建筑的开发费降低 50%，并对专门建造的租赁建筑中的三居室单位降低100%。

多伦多也提供了激励措施，包括无限期推迟专门建造的租赁建筑的开发费用。今年3月，多伦多还提议允许特定的公寓建筑商无息延期缴纳开发费用长达四年。符合条件的项目需要包括至少 5%的经济适用房，无论是低价租赁房还是自有住房。他们还需要在3月1日之前提交拟议开发项目的完整场地规划，这意味着只有已经在建的项目才符合条件。

安大略省市政协会一直对取消开发费持批评态度，该协会在11月的一份报告中称，无法保证开发商会将节省下来的大量成本转嫁给购房者。取消开发费的结果是，房产税将不得不支付相关费用，这将对购房者和现有居民造成影响。

报告称，以2022年的数字计算，安大略省各市的房产税收入平均需要增加约20%，才能取代开发费资金。

专家们表示，城市基础设施建设的资金来源还有其他途径，其中包括省级旨在促进发展的激励措施、更多的联邦交通资金，以及市政当局利用公共土地不断增加的价值。

“多伦多都会大学城市与区域规划学院教授大卫-安博斯基（David Amborski）说：“我们的开发费用在全球都是最高的。

“暂缓征收这些费用将有助于在短期内增加供应，而且市政府还有其他手段来弥补开发费用的减少。”

降低开发费后房价会下降吗？

专家表示，不能保证开发费降低后新房价格就会下降。加拿大政策选择中心（Canadian Centre for Policy Alternatives）高级研究员里卡多-特兰扬（Ricardo Tranjan）说，多伦多市场亟需的租赁供应激励机制是最好的发展道路。

“特兰詹说：“令人费解的是，我们从未讨论过减少这些收费是否会降低消费者的价格，根本无法保证会发生这种情况。

另一个问题是，这笔钱是否会用于支持由投资者主导的小型公寓市场，专家称，这个市场与多伦多需要的住房类型不匹配。

目前，由于投资者纷纷逃离市场，而最终用户又需要更大的单位，导致数千个小型单位无法售出，从而导致开工前的销售停滞和项目取消。

TMU的安博斯基认为，开发商将降低单位成本以提高销售量–如果开发商不能预售出70%到80%的单位，公寓楼就不会建成–并将转向市场需求，即最终用户想要更大的单位。

“对于投资者来说，购买和出租鞋盒式公寓的财务数据已不再可行。因此，对这些单位的需求已经枯竭。” Amborski说：“因此，你不会指望公寓开发商现在建造这种类型的单元。

Amborski说：“相反，他们会针对终端用户市场进行建设–希望是面积更大、设计更家庭化的单元，或者是针对退休空巢老人市场–有些开发商已经瞄准了这一市场。开发商将在有需求的地方进行建设。