售后包租，即买即租，这样的公寓你买不买？

相信关注房产投资的朋友没少听过“售后包租”的概念，没少受到“即买即收租”的诱惑。

即便不关注房产，也至少在社会新闻里看过“售后包租涉嫌非法集资，购房者集体维权”的消息。

那么，售后包租真的那么完美么？或者是，售后包租真的不能碰吗？

售后包租是什么？

根据《商品房销售管理办法》之规定，商品房售后包租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。

而在加拿大，售后包租也称为“Rental Guarentee”（出租回报保证），是指楼花的开发商承诺，在楼花入住以后，不管该单元是否真的租了出去，开发商都会按照事先预定的金额按月给该单元的购买者一定的资金回报。

售后包租有什么好处？

尽管目前多伦多的公寓空置率比较低，但是毕竟曾经到达过4.6%，出租还是有一定风险的。而回租保证，开发商根据不同情况，可以给出每年10个月、11个月甚至12个月的出租回报，让楼花的购买者对投资更加放心。

售后包租一般会维持多长时间？

一旦签约，合同期内不能退出吗？

一般来说，开发商根据不同的情况，可以给与1年、2年甚至3年的回租保障。

“Rental Guarentee”（出租回报保证）条款附近会有另外一个条款说明，购买者可以选择采用或者不采用这个条款。购买者还有权随时退出这个条款。大家在签合同的时候，注意一下即可。

包租价格是多少？可以商量吗？

开发商给出的月租金根据情况有所不同，一般来说，通过地产经纪在出租市场拿到的价格会好于开发商提供的价格。给购买者的出租回报条款是开发商预先计算好的批发价，基本上不能更改。

售后包租是由谁来管理呢？

在大多数情况下，不管开发商给予的包租期是1年、2年、还是3年，在合同有效期内，单位的维护都是由开发商负责的。只是相关的服务费有些项目是包的，有些项目服务费需要买家另付。

要看公寓运营商本身的实力

目前看上去风生水起的公寓运营商，未来几年会怎样，真的说不好。

对于这个行业来说，资本在当前仍然是第一生产力，多数公寓运营商的运营方式简单粗放，远还谈不上什么核心竞争力。所以，目前很多公寓运营商在资本的推动下，一直处于高速扩张，很多问题都可以在高速增长中被掩盖。而增速一旦因为政策或者外部竞争因素而缓下来甚至停下来，管理方面的问题便会暴露出来，甚至爆发危机。

所以，公寓运营商的资本实力在一定程度上反映了它在未来一段时间内的竞争力。这也决定了公寓投资者未来的租金收入是否稳定。

要看是否需要为这种“包租服务”支付额外的显性或隐性的溢价

所谓显性溢价，无非是从包租购房价格与非包租模式价格的对比来看，而隐性溢价，则体现在包租合同细节的里面。如果需要为了这种服务支付过高的溢价，则需要公寓投资者更加审慎的考虑了。

要看包租是买断包租还是托管包租

如果是买断，那么租金的支付主体应该是公寓运营商，理论上旱涝保收，实际上取决于公寓运营商本身的资金实力和经营能力。而如果是托管，那么租金的支付主体则是普通的租客，你是否能拿到租金，取决于公寓运营商的招租运营能力，以及它的诚信。

总之，对于别人的承诺，一定要做好两手准备。如果兑现，我有什么样的好处，如果不能兑现，我是否能承受这个风险。世上没有稳赚不赔的买卖，不必因为风险就畏足不前，但也别因为诱惑就一往无前。