如果支付很小的一部分押金，就能拿到房产合约，那么安居之梦就能更容易实现了。现在，楼花就能将这一想法实现。很多人都不知道楼花是什么，其实它就是还没有开工或者还没有建成的房地产物业。

这样的房大约要3到5年的时间才能建成，它们的设计图被开发商拿给购房者认购。通常认购者只要交15%到20%的房价合同（本地买家），到交房的时候按照贷款情况再交付10%左右即可。

接下来我们就说说如何申请楼花的抵押贷款，他的贷款流程又是怎样的。

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申请楼花贷款预审批

申请贷款预审批更安全。买家有10天的反悔期，10天内如果发现有问题，在申请贷款预审批的情况下可以无条件把楼花退掉并取回定金。在一些情况下，开发商还可能放松贷款限制条款，那就是一栋公寓楼80%的单元都已售出或者已获得施工款项或者即将交付入住的时候。

但是，许多开发商还有一个关于贷款预审批的条款，就是要求买家提供令发展商满意的贷款预审批文件。30天后, 开发商拿不到贷款的预审批就算买家违约。而且有了房贷预批，不一定可以贷到款。

通常，客户购买楼花之后的30到90天内要把贷款预批证明交给开发商，房贷预批最长有效期为90-120天，在这期间, 相关条款需要重新协商。

贷款的影响因素

首先是信用，信用低于680分就很难在五大银行（TD、CIBC、BMO、Scotiabank、RBC）贷到款了，只能选择B类银行了。

其次是“负债-收入比率”，顾名思义，是指负债占收入的百分比。当租金收入可以算作收入时，比率就降低了，贷款就变容易了，这一做法被有些银行所认可。一般情况下，超过40% 的“负债-收入比率”,是很难贷到款的。

第三，自雇人士和初始创业者贷款相对困难。这两种人都是因为收入不确定。但银行有规定的做法，自雇人士的年度收入是前两年的Notice of Assessments(NOA)的平均值。初始创业者比较麻烦，如何确立的标准，你需要咨询银行了。

何时开始还房贷？

公寓大楼正式在政府部门登记那天，买家获得了公寓正式所有权。从公寓大楼正式在政府部门登记那天开始偿还房贷买家。买家一般在公寓大楼正式在政府部门登记的日期前三到六个月入住，而从入住日期到到登记日之间，还要向开发商支付“入住费(occupancy fees)”，也就是最终过户之日就需要还房贷了。

迷你公寓的特殊性

居住面积低于500平方英尺（46.45平方米）的小型公寓被称为迷你公寓。加拿大的五大银行不喜欢为迷你公寓房产发放贷款。首次购房者或投资者倾向于选择350-450平方英尺的公寓，因为购买门槛较低。所以，银行甚至会要求买家支付高于20%的首付。

可以利用公寓的净值投资更多公寓吗？

如果买家购买一套价值40万的公寓楼花, 首付20%; 到交接时, 其估值为50万, 那么, 你可以获得基于房屋资本增值10万的信用额度。

所以完全可以利用公寓的净值投资更多公寓，这样非常灵活，不产生利息还能随用随还。